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Breve dizionario allo sfratto

Manuale di sopravvivenza

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I problemi che riguardano lo sfratto

  1. Ci sono diversi tipi di sfratto?
  2. Ho avuto lo sfratto: cosa devo fare?
  3. Ho avuto lo sfratto per morosità: cosa devo fare?
  4. Ho avuto lo sfratto per finita locazione: cosa devo fare?
  5. Ho avuto uno sfratto illegittimo/immotivato.
  6. Mi hanno mandato fuori casa: cosa devo fare?
  7. Il proprietario ha una copia delle chiavi del mio appartamento
  8. E’ venuto l’ufficiale giudiziario?
  9. Qual è l’iter dello sfratto?

1 -Ci sono diversi tipi di sfratto?

Si, ci sono diversi tipi di sfratto.

Li elenchiamo:

  1. Sfratto per finita locazione: alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);
  2. Sfratto per necessità: concesso quando il proprietario intende riutilizzare l’alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni per quelli concertati, ipotesi non prevista per i contratti brevi);
  3. Sfratto per morosità: nel caso di protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali (a seconda di quanto concordato nel contratto può essere anche un solo mese di mancato pagamento del canone);
  4. Risoluzione per inadempimenti: riguarda una serie di casi nei quali il Giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell’alloggio, subaffitto se vietato, cambio d’uso non consentito, ecc.), emette un provvedimento che ordina il rilascio dell’appartamento.

2 -Ho avuto lo sfratto: cosa devo fare?

Con uno sfratto, è importantissimo non tentare di fare da soli ma rivolgersi alle associazioni degli inquilini, come l’ Uniat.

Intanto, per esserti d’aiuto, dobbiamo capire bene il problema e ci devi spiegare bene quale è la tua situazione. In primo luogo è necessario sapere se hai uno sfratto per morosità o uno sfratto per finita locazione.

3 -Ho avuto lo sfratto per morosità: cosa devo fare?

Se abiti in una casa di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), in una casa di proprietà di Enti pubblici o in una casa di proprietà di Enti Privati (ad es.: Fondazioni o Casse di Previdenza), se non ti è arrivata una notifica di sfratto è possibile che un contatto diretto con la proprietà, possibilmente accompagnato dall’Uniat, permetta di trovare una soluzione al problema e faccia rientrare la situazione scongiurando lo sfratto.

Se abiti in una casa di un piccolo proprietario, c’è una sola possibilità contro lo sfratto per morosità: bloccarlo pagando il dovuto secondo le modalità che andiamo a spiegare.

Ti puoi presentare all’udienza fissata dal Giudice chiedendo il termine di grazia, ovvero un periodo di tempo per poter pagare e saldare la morosità. In genere il Giudice concede tre o quattro mesi per mettersi in regola. Se non ti presenti all’udienza o non ti opponi chiedendo il termine di grazia, lo sfratto viene convalidato ed il Giudice fissa la data dell’esecuzione. Da questo momento i tempi per dover lasciare l’appartamento sono abbastanza brevi.

4 -Ho avuto lo sfratto per finita locazione: cosa devo fare?

In primo luogo devo sapere in che tipo di proprietà abiti. Se abiti in una casa di edilizia residenziale pubblica (ERP), in una casa di proprietà di enti Pubblici o in una casa di Enti privati (come Fondazioni o Casse di Previdenza) è possibile che, appoggiato dall’Uniat, tu possa individuare una soluzione che ti permetta di permanere nell’appartamento.

Se, invece, abiti in una casa di un piccolo proprietario ho bisogno di molti altri particolari.

  • Hai ricevuto una lettera dal proprietario della casa nella quale abiti?

In questo caso potrebbe essere il proprietario che ti avvisa che, alla scadenza del contratto, non lo vuole rinnovare e ti chiede di lasciare l’appartamento. Comunque ti consiglio di rivolgerti subito all’Uniat che è l’associazione in grado di dirti se hai bisogno di un avvocato o solo della tutela sindacale. Se non hai alternative per una nuova casa, per prendere tempo puoi aspettare che il proprietario ti faccia uno sfratto formale e che sia l’ufficiale giudiziario a mandarti via. Ricordati che per l’ordinamento giuridico italiano, solo l’ufficiale giudiziario accompagnato dalle forze dell’ordine può obbligarti a lasciare la casa.

Nel nostro paese il proprietario non può sfrattarti, deve rivolgersi per forza al magistrato. Ricordatelo bene

  • Hai ricevuto una lettera dall’avvocato del proprietario della casa nella quale abiti?

In questo caso non è ancora iniziato un procedimento giudiziario ed hai davanti a te un po’ di tempo. Puoi aspettare che il proprietario ti faccia uno sfratto formale e che sia l’ufficiale giudiziario a mandarti via. E’ evidente che farti seguire in questo iter dall’Uniat sarà un’ottima idea.

Ricordati ancora una volta che, per l’ordinamento giuridico italiano, solo l’ufficiale giudiziario accompagnato dalle forze dell’ordine può obbligarti a lasciare la casa.

  • Hai ricevuto la notifica dal Tribunale:

vieni personalmente ed urgentemente all’Uniat perché avrai bisogno di un avvocato.

  • Hai ricevuto l’invito a ritirare gli atti presso la Casa Comunale:

presentati con grande urgenza alla casa comunale con la notifica per ritirare l’atto che ti è stato inviato e vieni personalmente ed urgentemente all’Uniat perché avrai bisogno di un avvocato. Devi agire velocemente per verificare se hai ancora una possibilità di risolvere la situazione. Lasciar passare il tempo è molto pericoloso.

Ricordati che prima di ricevere la notifica, ricevi sicuramente delle raccomandate.

Non aspettare che ti arrivi la notifica del tribunale per affrontare la situazione, perché potrebbe essere troppo tardi.

5 -Ho avuto uno sfratto illegittimo/immotivato.

Se hai avuto la visita dell’ufficiale giudiziario (accesso) è molto difficile che lo sfratto possa essere illegittimo. Se hai dei dubbi devi darci molti più elementi per poter formulare una ipotesi.

Se invece hai avuto una richiesta del proprietario che ritieni ingiustificata, ricordati sempre che il proprietario non può mandarti via.

Non lasciare mai l’alloggio e aspetta che ti arrivino, eventualmente, atti più concreti ai quali rispondere. Intanto rivolgiti di corsa all’Uniat.

6 -Mi hanno mandato fuori casa: cosa devo fare?

Chi ti ha mandato fuori casa? Se sei uscito in seguito alla disposizione dell’ufficiale giudiziario, la procedura dello sfratto ha finito il suo iter e tu devi trovarti un’altra abitazione.

7 -Il proprietario ha una copia delle chiavi del mio appartamento.

Cambia immediatamente la serratura, perché il proprietario non può entrare nella casa che ti ha dato in affitto senza il tuo consenso. E’ accaduto che il proprietario entri nella casa che ha consegnato al conduttore, cambi la serratura ed il conduttore rimane non solo senza casa ma anche senza effetti personali! Per far valere i tuoi diritti, ti devi rivolgere ad un avvocato con previsioni di costi pesanti e tempi molto lunghi.

8 -E’ venuto l’ufficiale giudiziario.

In questo caso è bene che ti rivolga di persona all’Uniat perché avrai anche bisogno di un avvocato che ti difenda nella controversia che il padrone di casa ha iniziato contro di te. Non sottovalutare il problema e ricorda che le associazioni come l’UNIAT sono al tuo fianco, sempre.

9 -Qual è l’iter dello sfratto?

Diffida stragiudiziale.

In caso di mancato pagamento del canone il locatore prima di rivolgersi ad un legale, può diffidare l’inquilino mediante una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale si chiede il pagamento dei canoni e degli eventuali oneri accessori arretrati con concessione di un breve termine per provvedere all’incombenza. Se l’invio della lettera non producesse effetti positivi, il locatore dovrà rivolgersi, ad un avvocato specializzato in materia di locazioni che dia corso al procedimento di sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino moroso.

Il procedimento di convalida dello sfratto.

Il procedimento per convalida di sfratto, è un procedimento volto ad ottenere dal Giudice, in tempi più brevi rispetto a quelli ordinari, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento ed il rilascio dell’immobile da parte del conduttore.

L’intimazione di sfratto.

Il giudizio di convalida viene introdotto mediante un atto di citazione predisposto dal legale del locatore con il quale il conduttore viene chiamato a comparire davanti al Giudice entro il termine di venti giorni (non si calcola né il giorno iniziale, né quello finale) dalla notifica dell’atto stesso.

Notificazione dell’atto di intimazione di sfratto.

Il legislatore ha previsto particolari e peculiari formalità di notificazione dell’atto di intimazione nel caso in cui il conduttore moroso non compaia in giudizio. L’art. 660 c.p.c. prevede, infatti, che se l’atto con il quale si intima lo sfratto non viene consegnato nelle mani del conduttore dal conduttore, l’Ufficiale Giudiziario deve spedire allo stesso l’avviso dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata. Il mancato rispetto delle menzionate formalità comporta la nullità della notificazione e la conseguente nullità di tutta l’attività processuale ed esecutiva successivamente svolta.

L’udienza di convalida.

All’udienza di convalida il conduttore può comparire anche personalmente qualora non intenda opporsi allo sfratto. Se il conduttore, nonostante la regolare notificazione dell’atto introduttivo, non compare o comparendo non si oppone, il Giudice emette l’ordinanza di convalida disponendo che il cancelliere apponga sull’originale dell’atto di intimazione la formula esecutiva (art. 663 c.p.c.). Le spese legali del procedimento sono, in tal caso, poste dal Giudice a carico del conduttore. L’emissione dell’ordinanza di convalida è dipendente dall’attestazione in udienza da parte del legale del locatore che la morosità del conduttore continua. Il giudice nel provvedimento di convalida di sfratto per morosità deve fissare un termine entro il quale il conduttore può lasciare spontaneamente l’immobile in un periodo che può arrivare al massimo a sei mesi ed, in casi eccezionali, a dodici dalla data del provvedimento stesso.

Se il conduttore si oppone.

Il locatore potrà intraprendere, in caso di mancato rilascio spontaneo dell’immobile da parte del conduttore nel termine indicato dal giudice, la procedura esecutiva per il rilascio. Ma non sempre tutto procede in modo semplice. Infatti se il conduttore comparendo all’udienza di convalida si oppone allo sfratto sulla base di prove scritte, il giudice non può convalidare lo sfratto ed il procedimento proseguirà secondo il rito ordinario delle locazioni. Se, invece, l’opposizione del conduttore non è fondata su prova scritta il giudice su richiesta del legale del locatore può emettere ordinanza provvisoria di rilascio nei confronti del conduttore fermo restando che il giudizio proseguirà con il rito ordinario delle locazioni. In tal caso è necessario precisare che in base all’ordinanza provvisoria, il locatore potrà conseguire la liberazione dell’immobile nel corso della causa. In caso di risultato positivo per il conduttore, il locatore sarà, tenuto a risarcire eventualmente il danno subito dal conduttore, a pagare le spese legali di giudizio, e a reintegrare il locatore nella detenzione dell’immobile.

Il termine di grazia.

Nel caso in cui il conduttore compaia in giudizio, non contesti la morosità e manifesti comprovate difficoltà è legittimato a chiedere al Giudice una dilazione (termine di grazia) per il pagamento delle somme dovute al locatore. Il Giudice se ritiene che sussistano validi presupposti con ordinanza concede al conduttore un termine massimo di novanta giorni (in casi eccezionali centoventi) per pagare l’importo dovuto al locatore per tutti i canoni scaduti e 30 per gli oneri accessori maturati maggiorati degli interessi legali e dalle spese di procedura liquidate dal Giudice stesso all’udienza. Insieme al provvedimento di concessione del “termine di grazia”, il Giudice fissa una nuova udienza non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato al fine di verificare l’effettivo pagamento da parte del conduttore delle somme liquidate. In caso di pagamento di tutte le somme indicate dal Giudice entro il termine assegnato, il giudizio si estingue ed il contratto di locazione resta valido. Se, invece, il debito non è stato pagato integralmente, (anche se mancassero solo gli interessi legali) il Giudice convaliderà lo sfratto per morosità fissando il termine per il rilascio dell’immobile non oltre i sessanta giorni dalla scadenza di quello concesso per il pagamento.

Sanatoria della morosità.

All’udienza di convalida il conduttore può chiedere di pagare le somme dovute al locatore nella misura richiestagli dal locatore e le spese legali nella misura liquidata dal Giudice direttamente in udienza . In tale caso il giudizio di convalida si estingue. La sanatoria giudiziale della morosità è concessa dalla legge per tre volte nel corso del quadriennio antecedente l’udienza di convalida.

Il decreto ingiuntivo contestuale alla convalida.

Nell’intimazione di sfratto per morosità il locatore può chiedere al Giudice di emettere un decreto ingiuntivo a carico del conduttore moroso. Tale provvedimento può essere emesso solo in caso di convalida dello sfratto ed ha per oggetto i canoni di locazione scaduti e quelli che scadranno sino all’esecuzione dello sfratto. Il decreto è esecutivo anche in pendenza del termine di opposizione da parte del conduttore. Inutile dire che la possibilità per il locatore di recuperare gli importi che gli sono dovuti è direttamente proporzionale all’entità del patrimonio mobiliare od immobiliare di cui il conduttore dispone.

L’esecuzione di rilascio dell’immobile.

La procedura di esecuzione forzata che consente al proprietario di riprendere possesso dell’immobile può essere intrapresa solo dopo la data fissata per l’esecuzione dal Giudice. Anche questa procedura si svolge per tappe.

L’atto di precetto.

Il precetto è l’atto che precede ogni forma di esecuzione forzata e, quindi, anche a quella per il rilascio d’immobile. Il precetto per il rilascio deve essere notificato al conduttore e deve contenere:

  • l’intimazione al conduttore a rilasciare l’immobile entro dieci giorni dalla notifica del precetto stesso;
  • l’avvertimento che in difetto di rilascio entro il termine di dieci giorni si procederà ad esecuzione forzata;
  • le parti e la data di notificazione del titolo esecutivo;
  • l’elezione di domicilio della parte che chiede lo sfratto nel comune ove ha sede il Giudice competente.

E’ importante, affinché non sorgano incertezze sull’oggetto dell’esecuzione, che il precetto contenga la sommaria descrizione dell’immobile.

Il preavviso di rilascio.

Su istanza del locatore l’Ufficiale Giudiziario notifica al conduttore un atto con cui preavvisa il conduttore del giorno e dell’ora in cui si procederà per liberare l’immobile da cose e persone ivi presenti. Questo atto deve essere notificato al conduttore almeno dieci giorni prima della data fissata per lo sfratto. La data d’accesso è rimessa alla discrezionalità dell’Ufficiale Giudiziario.

L’esecuzione dello sfratto.

L’Ufficiale Giudiziario, nel giorno e nell’ora stabiliti, sempre su istanza del locatore, munito del titolo esecutivo, del precetto e del preavviso di sfratto si reca presso l’immobile da liberare ed immette il proprietario nel possesso dello stesso, redigendo verbale dell’attività svolta. L’Ufficiale Giudiziario può richiedere l’intervento della Forza Pubblica in caso di pericolo o resistenza del conduttore. Spesso accade che per l’assenza del conduttore, la mancanza di idonei mezzi, ad esempio di un fabbro per l’apertura della porta ed il cambio della serratura dell’unità immobiliare per cui si procede e, soprattutto per la mancata assistenza della forza pubblica, lo sfratto debba subire uno o più rinvii.

L’indennità di occupazione.

Il locatore, nel periodo del procedimento dello sfratto fino all’esecuzione (che può durare circa un anno) ha diritto di percepire dal conduttore l’indennità di occupazione corrispondente all’importo del canone già pagato, nonché il rimborso degli oneri accessori. E’ diritto del locatore chiedere all’inquilino il risarcimento del danno che il ritardo nella riconsegna gli ha provocato.

Patrizia Behman

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