Comprare casa come l’auto Ecco i vantaggi del leasing

Come funziona

Nulla vietava anche prima di stipulare un contratto di leasing per l’acquisto di una casa, ma non c’era nessun interesse a farlo: le operazioni da sempre hanno riguardato l’acquisizione degli immobili strumentali (cioè finalizzati allo svolgimento di un’attività di impresa) perché in questo caso vi sono evidenti vantaggi fiscali sotto forma di detraibilità degli interessi e ammortamento del capitale. Con le nuove regole le persone con meno di 35 anni di età e reddito inferiore a 55mila euro all’anno possono acquisire la casa in leasing ottenendo una detrazione Irpef del 19% sui canoni fino a 8000 euro all’anno e una detrazione sempre del 19% ma calcolata su un massimo di 20mila euro sul pagamento del prezzo di riscatto (il cosiddetto maxicanone). Per il riscatto infine si paga l’imposta di registro dell’1,5% sul prezzo dell’immobile, più 100 euro per imposte catastale e ipotecaria nel caso (che riguarderà presumibilmente la stragrande maggioranza degli utilizzatori) in cui si abbia diritto alle agevolazioni prima casa sull’acquisto. Per chi ha oltre 35 anni i benefici si dimezzano. Sono vantaggi molto superiori a quelli offerti a chi compra con un mutuo per cui la detrazione è del 19% su 4000 euro all’anno, calcolabile oltretutto solo sulla quota interessi e non su tutta la rata . 

Garanzie e rischi

L’utilizzatore è garantito dal pericolo di fallimento di chi vende la casa alla società di leasing; bisogna però considerare anche che l’operazione presenta un altro rischio: la banca concedente anche solo dopo il salto di una rata può in teoria avviare la convalida dello sfratto. La legge prevede che se perde il lavoro senza giusta causa l’utilizzatore ha diritto a un anno di moratoria delle rate; passati i 12 mesi dovrà riprendere i pagamenti maggiorandoli degli interessi maturati nell’anno in cui non si sono versati i canoni. Il problema sta nella definizione di giusta causa: se si perde il lavoro per crisi aziendale (oggi il caso di gran lunga più frequente) c’è giusta causa e quindi, almeno se non intervengono chiarimenti ulteriori, c’è la possibilità che la società proprietaria dell’immobile ritenga che l’utilizzatore non abbia diritto alla moratoria. È evidente che per le banche finanziare con un leasing anziché con un mutuo presenta un vantaggio decisivo: si bypassano le lungaggini e le difficoltà dell’esecuzione immobiliare. Una volta convalidato lo sfratto la società che ha concesso il leasing infatti può vendere l’immobile ma lo deve fare al valore di mercato; all’utilizzatore spetta uno somma pari al ricavato della vendita meno l’importo ancora dovuto alla banca attualizzato. Se ci fossero com’è probabile contestazioni sui calcoli (congruità del valore ricavato dalla vendita, computo delle somme dovute) all’utilizzatore tocca l’onere della prova; dovrà ricorrere al giudice e prima di veder riconosciute le sue ragioni (se e quando le avesse) dovrà rassegnarsi ad arrivare in Cassazione: un iter improbabile perché presuppone spese per migliaia di euro da parte di un soggetto che non ha i soldi per evitare lo sfratto.