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CONTRATTI CONCORDATI 1

Con il decreto del 16 gennaio 2017, si avvia il processo che modifica le regole per applicare i contratti concordati (quei contratti che hanno un canone leggermente inferiore a quello di mercato)

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                                               IL MINISTRO

                        DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI

     di concerto con

    IL MINISTRO

    DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE

Vista la legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive  modificazioni, concernente la  disciplina  delle  locazioni  e  del  rilascio  degli

immobili adibiti ad uso abitativo pubblicata nella Gazzetta Ufficiale

del 15 dicembre 1998, n. 292, supplemento ordinario, n. 203/L;

Visto in particolare l’art. 2, comma 3, della citata legge  n.  431

del 1998 che dispone che le  parti  possono  stipulare  contratti  di

locazione, definendo il valore del canone, la durata  del  contratto,

anche in relazione a quanto previsto dall’art. 5, commi 1, 2 e 3;

Vista  la  Convenzione  nazionale  in   data   8   febbraio   1999,

sottoscritta ai sensi dell’art. 4, comma 1, della legge  n.  431  del

1998 tra le organizzazioni della proprieta’ edilizia e dei conduttori

maggiormente rappresentative a livello nazionale;

Visto il decreto interministeriale lavori  pubblici-finanze  del  5

marzo 1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 22 marzo 1999, n.  67

con il quale sono stati indicati, sulla base della citata Convenzione

nazionale, i criteri generali per la realizzazione degli  accordi  da

definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione  ai

sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;

Visto    il    decreto    interministeriale    infrastrutture     e

trasporti-economia e finanze del 30 dicembre  2002  pubblicato  nella

Gazzetta Ufficiale dell’11 aprile 2003, n. 85, supplemento  ordinario

  1. 59, con il quale sono stati definiti, in mancanza  di  un  unico

accordo tra le organizzazioni sindacali della proprieta’  edilizia  e

dei conduttori, i criteri generali per la realizzazione degli accordi

in sede locale per la stipula dei contratti  di  locazione  ai  sensi

dell’art. 2, comma 3,  della  legge  n.  431  del  1998  nonche’  dei

contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione  degli

studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi  1,  2  e  3  della

stessa legge;

Visto in particolare l’art. 4, comma 1, della menzionata  legge  n.

431 del 1998, cosi’ come modificato dall’art. 2, comma 1, lettera c),

della legge 8 gennaio 2002, n. 2, che stabilisce, tra altro,  che  il

Ministro  dei  lavori  pubblici,  ora  infrastrutture  e   trasporti,

convochi, ogni tre anni, le organizzazioni della proprieta’  edilizia

e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al

fine di individuare i criteri generali che costituiscono la base  per

la realizzazione degli accordi da definire in sede  locale  ai  sensi

dell’art. 2 comma 3 e dell’art. 5, commi 1,  2  e  3  della  suddetta

legge n. 431 del 1998;

  Viste  le  note  del  Vice  Ministro  delle  infrastrutture  e  dei

trasporti, Sen. Riccardo Nencini, con le  quali  in  data  27  luglio

2016, 20 settembre 2016, 11 ottobre 2016 e 25 ottobre 2016, ai  sensi

del richiamato art. 4, comma 1, della legge n.  431  del  1998,  sono

state convocate le organizzazioni della  proprieta’  edilizia  e  dei

conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale  al  fine

di  predisporre   una   nuova   Convenzione   nazionale   adeguandola

maggiormente alle esigenze derivanti dalla  crescente  situazione  di

disagio  abitativo  relativo  al  comparto  delle  locazioni  ad  uso

abitativo;

  Vista la Convenzione  nazionale  in  data  25  ottobre  2016  ed  i

relativi allegati, sottoscritta ai sensi dell’art. 4, comma 1,  della

richiamata  legge  n.  431  del  1998  tra  le  organizzazioni  della

proprieta’ edilizia e dei conduttori maggiormente  rappresentative  a

livello nazionale, fatta eccezione dell’organizzazione dei conduttori

Sicet e vistata, per il Ministero delle infrastrutture  e  trasporti,

dal Vice Ministro Sen. Riccardo Nencini;

  Viste le memorie depositate nel corso della riunione del 25 ottobre

2016 dalle organizzazioni degli inquilini Asia-Usb; Unione inquilini;

Sicet e dall’organizzazione della proprieta’ edilizia Confedilizia;

  Considerato che dal numero delle  sottoscrizioni  alla  Convenzione

del 25 ottobre 2016 e’ possibile constatare l’avvenuto raggiungimento

dell’accordo tra le parti  ai  sensi  dell’art.  4,  comma  1,  della

richiamata legge 431 del 1998 tra le organizzazioni della  proprieta’

edilizia e dei  conduttori  maggiormente  rappresentative  a  livello

nazionale;

  Considerato altresi’, che l’art. 4, comma 2, della menzionata legge

  1. 431 del 1998 prevede che i criteri  generali  individuati  nella

Convenzione nazionale siano indicati in apposito decreto del Ministro

dei lavori pubblici (ora delle infrastrutture  e  dei  trasporti)  di

concerto con il Ministro delle finanze (ora economia e delle finanze)

da emanare entro trenta giorni dalla  conclusione  della  Convenzione

soprarichiamata;

                              Decreta:

                               Art. 1

       Criteri per la determinazione dei canoni dei contratti

           di locazione nella contrattazione territoriale

  1. Gli  accordi  territoriali,  in  conformita’  delle   finalita’

indicate all’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n.  431  e

successive modificazioni,  stabiliscono  fasce  di  oscillazione  del

canone   di   locazione   all’interno   delle   quali,   secondo   le

caratteristiche dell’edificio e  dell’unita’  o  porzione  di  unita’

immobiliare, e’ concordato, tra le parti, il  canone  per  i  singoli

contratti.

  1. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o

in forma associata, le organizzazioni della proprieta’ edilizia e dei

conduttori maggiormente rappresentative a  livello  locale,  al  fine

della realizzazione degli accordi  di  cui  al  comma  1,  dopo  aver

acquisito  le  informazioni  concernenti  le  delimitazioni   –   ove

effettuate – delle microzone  del  territorio  comunale  definite  ai

sensi del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo  1998,  n.

138,   individuano,    anche    avvalendosi    della    banca    dati

dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate,

insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:

  1. a) valori di mercato;
  2. b) dotazioni   infrastrutturali   (trasporti   pubblici,   verde

pubblico, servizi scolastici e  sanitari,  attrezzature  commerciali,

ecc.);

  1. c) tipologie edilizie, tenendo conto delle  categorie  e  classi

catastali.

  All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi  del  presente

comma, possono essere evidenziate zone di  particolare  pregio  o  di

particolare degrado.  Al  fine  di  assicurare  la  formazione  degli

accordi territoriali di cui all’art. 2, comma 3, della legge 431  del

1998, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la  convocazione

delle organizzazioni  della  proprieta’  edilizia  e  dei  conduttori

maggiormente  rappresentative,  le  stesse   organizzazioni   possono

produrne formale richiesta ai comuni interessati; nel caso in  cui  i

comuni non adempiano nei  successivi  30  giorni,  le  organizzazioni

possono procedere di propria iniziativa alle convocazioni di  cui  al

comma 2 del presente articolo.

  1. Per ogni area individuata ai sensi del comma 2 o per  eventuali

aggregazioni di microzone,  gli  accordi  territoriali  prevedono  un

valore minimo ed un valore  massimo  del  canone  che  costituiscono,

rispettivamente, il limite minimo e massimo di una o  piu’  fasce  di

oscillazione.

  1. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore

minimo ed il valore massimo delle fasce  di  oscillazione,  le  parti

contrattuali,  assistite  –  a  loro  richiesta  –  dalle  rispettive

organizzazioni, tengono conto anche dei seguenti elementi:

  1. a) tipologia dell’alloggio;
  2. b) stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
  3. c) pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
  4. d) presenza di spazi comuni (cortili,  aree  a  verde,  impianti

sportivi interni, ecc.);

  1. e) dotazione  di  servizi  tecnici  (ascensore,  tipologia   del

riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria, ecc.);

  1. f) eventuale dotazione di mobilio.
  2. Per  le  compagnie  assicurative,  i  fondi   immobiliari,   le

associazioni e le fondazioni di previdenza, gli istituti di  credito,

gli enti  previdenziali  pubblici,  i  soggetti  giuridici  o  fisici

detentori  di  grandi  proprieta’  immobiliari  (per  tali  sono   da

intendersi le proprieta’ individuate negli  accordi  territoriali  e,

comunque, quelle caratterizzate  dall’attribuzione,  in  capo  ad  un

medesimo soggetto, di piu’ di cento unita’ immobiliari  destinate  ad

uso abitativo anche se ubicate  in  modo  diffuso  e  frazionato  sul

territorio nazionale), i canoni sono definiti, all’interno dei valori

minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione  per  le  aree

omogenee e per le eventuali  aggregazioni  di  microzone  individuate

dalle  contrattazioni  territoriali,  in  base  ad  appositi  accordi

integrativi fra la proprieta’ interessata e le  organizzazioni  della

proprieta’ edilizia  e  dei  conduttori  partecipanti  al  tavolo  di

confronto per il  rinnovo  della  Convenzione  nazionale  o  comunque

firmatarie  degli  accordi  territoriali   relativi.   Tali   accordi

integrativi prevedono, di norma, speciali condizioni migliorative per

far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori nonche’

la possibilita’ di modificare ed integrare il tipo di contratto.  Gli

accordi integrativi possono individuare valori  massimi  del  canone,

all’interno delle fasce, ai fini dell’applicazione dell’art. 2, comma

3 del decreto 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale  24

giugno 2008, n. 146.

  1. Alla sottoscrizione degli accordi integrativi di cui al comma 5,

possono partecipare imprese o associazioni di imprese  di  datori  di

lavoro, associazioni  Onlus  che  si  occupano  di  immigrazione,  in

relazione alla locazione di alloggi destinati al  soddisfacimento  di

esigenze  abitative  di  lavoratori  non  residenti  e  di  immigrati

comunitari o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti

fruitori, sono regolati dall’art. 2, comma 3, della legge n. 431  del

  1. Gli  accordi  territoriali  possono   stabilire,   per   durate

contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di

aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei

canoni definiti  per  aree  omogenee  nonche’  particolari  forme  di

garanzia. Gli accordi territoriali  possono  stabilire  gli  elementi

oggettivi che determinano una riduzione del canone massimo.

  1. Le parti contrattuali, nella definizione del canone  effettivo,

possono  essere  assistite,  a  loro  richiesta,   dalle   rispettive

organizzazioni  della  proprieta’  edilizia  e  dei  conduttori.  Gli

accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le  modalita’  di

attestazione, da  eseguirsi,  sulla  base  degli  elementi  oggettivi

dichiarati dalle parti  contrattuali  a  cura  e  con  assunzione  di

responsabilita’, da parte di  almeno  una  organizzazione  firmataria

dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico  e  normativo

del  contratto  all’accordo   stesso,   anche   con   riguardo   alle

agevolazioni fiscali.

  1. Gli accordi territoriali possono prevedere, per i contratti per

i quali il locatore non opti per la «cedolare secca», l’aggiornamento

del canone in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75 per

cento della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

  1. I contratti di locazione di  cui  al  presente  articolo  sono

stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di  contratto  (Allegato

  1. A) che e’ approvato ai sensi dell’art. 4-bis della legge n. 431 del
  2. Le disposizioni del presente articolo si  applicano  sia  agli

accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui  all’art.  1  del

decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,  convertito  dalla  legge  21

febbraio  1989,  n.  61  e  successivi  aggiornamenti  che  a  quelli

sottoscritti negli altri comuni.

  1. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di

riferimento  sono  quelli  definiti  dalle  condizioni  previste  dal

decreto ministeriale di cui all’art. 4,  comma  3,  della  richiamata

legge n. 431 del 1998.

Il decreto ministeriale, sopra riportato,  entrato in vigore il 15 marzo 2017, (si applica soltanto ai contratti stipulati a partire da tale data) non consente più di applicare in modo autonomo le agevolazioni fiscali previste per i contratti di locazione a canone concordato (cedolare secca del 10%, ulteriore riduzione del 30% ai fini Irpef in caso di tassazione ordinaria, ecc.): il Ministero richiede l’assistenza in sede di sottoscrizione del contratto, delle associazioni di categoria; quando il contratto non viene redatto davanti alle associazioni di categoria (rappresentanti dei proprietari e rappresentanti degli inquilini)  è obbligatoria l’”asseverazione”, ovvero il controllo di una delle associazioni firmatarie degli accordi.

Diventano indispensabili gli accordi territoriali sottoscritti nei Comuni nei quali sono definite le modalità per l’ aderenza alla disciplina delle locazioni a canone concordato.

L’Agenzia delle entrate,  con la risoluzione n. 31/E/2018, ha precisato che “per i contratti a canone concordato “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni”.

Elenchiamo le principali differenze che caratterizzano il nuovo contratto

Contratto a Canone Concordato 3+2:

  • Il contratto “concordato” fino all’entrata in vigore del decreto era possibile solo nei comuni cosiddetti “ad alta tensione abitativa” ed ai comuni limitrofi individuati dal CIPE;oggi questo contratto viene esteso a tutti i comuni italiani.
  • Sono aggiornate le linee guida per la definizione degli accordi territoriali.
  • Il modello contrattuale utilizzato prima del decreto è stato sostituito con un nuovo modello (allegato A dell’attuale decreto).
  • Se non esistono accordi locali, i valori di riferimento per il calcolo del canone sono dettati dal DM 14/07/2004.

Contratto Transitorio:

  • E’ stata modificata la durata durata ( da 1 a 18 mesi) che permette contratti contratti pari o inferiori a 30 giorni; per questi ultimi, viene prevista la libera determinazione del canone e spartizione degli oneri accessori.
    • I motivi che rendono necessaria la transitorietà, indispensabili per la stipula del contratto, dovranno essere motivati sulla base di quanto previsto dagli accordi locali.
    • Per i comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000 gli accordi dovranno definire, all’interno di valori minimi e massimi,  delle fasce d’oscillazione per le aree omogenee entro le quali dovranno essere collocati i canoni, con una variazione massima consentita del 20%.

Qualora non esista l’accordo di riferimento  si dovrà fare riferimento al decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004.
• Sostituzione del precedente modello contrattuale con l’allegato B del presente decreto.

Contratto Transitorio per Studenti Universitari:

  • Possono utilizzare questo accordo tutti coloro che frequentano Istituti d’istruzione superiore (accademie, conservatori,…) e corsi formazione post laurea quali master, dottorati e perfezionamenti in comuni diversi da quello di residenza.
    • Il modello contrattuale viene sostituito dal modello C del presente decreto.

Determinazione del canone concordato

Rimane la possibilità di farsi assistere da una delle organizzazioni della proprietà insieme aduna in rappresentanza degli inquilini per la determinazione del canone, per chi non volesse utilizzare questo metodo sarà obbligatorio chiedere l’asseverazione del contratto , con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’ organizzazione firmataria dell’accordo territoriale utilizzato; le modalità di asseverazione del canone saranno introdotte negli accordi locali.

Agevolazioni fiscali

  • Si gode di una riduzione del reddito imponibile Irpef del 30% sugli immobili locati. A questa riduzione aggiungerai la riduzione ordinaria del 5%.
  • se l’ appartamento viene affittato con cedolare secca, l’aliquota Irpef su questa parte del reddito scende addirittura al 15% , se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo.
  • Se si opta per la cedolare secca, si ha diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo – pari a 16 Euro per ogni 4 facciate del contratto, o per ogni 100 righe.
  • Se il reddito complessivo dichiarato non supera i 15.493 Euro, si beneficia di un’ulteriore riduzione fiscale di 495 Euro. Diversamente, per redditi fino a 30,987 Euro la detrazione è pari a 247 Euro.

 

ACCORDI TERRITORIALI

delibera cipe

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