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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 18 gennaio 2016, n. 666

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In caso di locazione ad uso diverso, il locatore è inadempiente solo se l’inagibilità impedisce l’esercizio dell’attività
Pubblicata il 15/02/2016
In tema di locazione di immobile adibito a uso diverso da quello abitativo, soltanto quando l’inagibilità o
l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì
da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire
l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento
del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 18 gennaio 2016, n. 666
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. SESTINI Danilo – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 11600/2012 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS),
che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
FONDAZIONE ENPAM – ENTE NAZIONALE DI PREVIDENZA ED ASSISTENZA MEDICI in persona del
Presidente vicario Dr. (OMISSIS) legale rappresentante, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo
studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine al
controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1284/2012 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 04/04/2012, R.G.N.
4303/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/09/2015 dal Consigliere Dott.
ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo, che ha concluso per
l’accoglimento.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato l’11 novembre 1993, il Dott. (OMISSIS) conveniva in giudizio, innanzi al
Tribunale di Roma, l’ENPAM – Ente Nazionale di Previdenza ed Assistenza Medici e l’ (OMISSIS) S.r.l., al
fine di sentir risolvere il contratto di locazione stipulato in data 1 gennaio 1993 con i convenuti, avente ad
oggetto un immobile sito in (OMISSIS), poiche’ i locali erano idonei esclusivamente per uso commerciale di
negozio, ma sprovvisti della licenza di abitabilita’ per studio professionale, uso, questo, per cui l’attore aveva
stipulato l’anzidetto contratto, e per sentir condannare i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione del
“prezzo della locazione” comprensivo del deposito cauzionale nonche’ al risarcimento dei danni subiti.
Si costituivano i convenuti che contestavano la domanda attorea, chiedendone il rigetto.
Nelle more del giudizio, il Dott. (OMISSIS), in data 30 giugno 1995, recedeva dal contratto ai sensi
della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, riconsegnando l’immobile all’ENPAM.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza del 3 maggio 2004, dichiarando, preliminarmente, il difetto di
legittimazione passiva dell’ (OMISSIS) S.r.l., accoglieva la domanda del medico e condannava l’ENPAM alla
restituzione delle somme pagate a titolo di deposito cauzionale, di registrazione del contratto e dei canoni in
relazione ai quali erano stati prodotti i bollettini di versamento, pari alla somma di euro 13.906,41, oltre
interessi.
Avverso l’anzidetta sentenza (OMISSIS) proponeva appello, chiedendo la condanna dell’appellato al
pagamento, in favore dell’appellante, dell’ulteriore somma di euro 8.057,00 a titolo di restituzione di altri
canoni gia’ versati nel rispetto del contratto di locazione e per i quali non era stata depositata la ricevuta.
Si costituiva l’ENPAM, chiedendo il rigetto dell’impugnazione di parte attrice e proponendo appello
incidentale con il quale chiedeva il rigetto della domanda di risoluzione del contratto per colpa della locatrice
nonche’ della domanda restitutoria, con vittoria delle spese di lite.
La Corte di Appello di Roma, con sentenza del 4 aprile 2012, in totale riforma della sentenza di primo grado,
accoglieva l’appello incidentale e rigettava quello principale, condannando il (OMISSIS) al rimborso delle
spese di entrambi i gradi del giudizio di merito.
Avverso la sentenza della Corte territoriale (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre
motivi, cui ha resistito con controricorso l’ENPAM.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo, lamentando “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto in relazione
all’articolo 342 c.p.c. – inammissibilita’ dell’appello incidentale svolto dall’Enpam – nullita’ della sentenza per
error in procedendo (articolo 360 c.p.c., n. 4)”, il ricorrente censura la sentenza impugnata per non aver la
Corte di merito rilevato l’inammissibilita’ dell’appello incidentale proposto dalla controparte, in quanto carente
dei requisiti previsti dall’articolo 342 c.p.c., con conseguente nullita’ della sentenza impugnata.
1.1. Il motivo e’ inammissibile per difetto di autosufficienza. Ed invero, anche laddove vengano denunciati
con il ricorso per cassazione errores in procedendo, in relazione ai quali la Corte e’ anche giudice del fatto,
potendo accedere direttamente all’esame degli atti processuali del fascicolo di merito, si prospetta
preliminare ad ogni altra questione quella concernente l’ammissibilita’ del motivo di ricorso in relazione ai
termini in cui e’ stato esposto, con la conseguenza che, solo quando sia stata accertata la sussistenza di tale
ammissibilita’, diventa possibile valutare la fondatezza del motivo medesimo e, dunque, esclusivamente
nell’ambito di quest’ultima valutazione, la Corte di cassazione puo’ e deve procedere direttamente all’esame
ed all’interpretazione degli atti processuali.
Il ricorrente, pertanto, non e’ dispensato dall’onere di specificare (a pena, appunto, di inammissibilita’) il
contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata, indicando anche specificamente i fatti processuali
alla base dell’errore denunciato. Tale specificazione deve essere contenuta nello stesso ricorso per
cassazione, per il principio di autosufficienza di esso. Ne consegue che, ove il ricorrente censuri – come nel
caso di specie – il mancato rilievo, da parte della Corte di merito, dell’inammissibilita’, per difetto di
specificita’, dei motivi dell’appello incidentale, ha l’onere di specificare, le ragioni per cui ritiene erronea
l’impugnata statuizione del giudice di appello e non sufficientemente specifici, invece, i motivi del predetto
gravame sottoposto all’esame di quel giudice, e non puo’ limitarsi – come ha, invece, fatto il (OMISSIS) – a
rinviare alla comparsa di costituzione in appello della controparte, ma deve riportarne il contenuto almeno
nella misura necessaria ad evidenziare la lamentata genericita’ dei motivi proposti (Cass. 20 luglio 2012, n.
12664; Cass. 10 gennaio 2012, n. 86; Cass. 21 maggio 2004, n. 9734; v. pure Cass. 16 ottobre 2007, n.
21621 e Cass. 20 settembre 2006, n. 20405).
2. Con il terzo motivo – che, seguendo l’ordine logico, va esaminato prima del secondo – dolendosi di
“Violazione di norme di diritto in relazione agli articoli 1341 e 1342 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 3) –
omessa motivazione sul punto”, deduce il ricorrente che la Corte di appello avrebbe acriticamente aderito
alla tesi prospettata dall’ENPAM in relazione alla clausola di esonero di responsabilita’ del locatore di cui
all’articolo 14 del contratto di locazione senza motivare in ordine all’efficacia della stessa che, stante la sua
natura vessatoria, avrebbe dovuto essere specificamente sottoscritta dal conduttore, ai sensi degli
articoli 1341 e 1342 c.c..
2.1. Il motivo e’ inammissibile sia per difetto di autosufficienza, non avendo il ricorrente riportato per intero il
tenore letterale dell’articolo 14 del contratto di locazione cui si riferisce il mezzo all’esame, sia per novita’
della questione, come eccepito dal controricorrente. A tale ultimo riguardo si evidenzia che, secondo la
giurisprudenza consolidata di questa Corte, i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena di
inammissibilita’, questioni che siano gia’ comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non
essendo prospettabili per la prima volta in cassazione questioni nuove o nuovi temi di contestazione non
trattati nella fase del merito e non rilevabili di ufficio (Cass., ord., 9 luglio 2013, n. 17041; Cass. 26 gennaio
2001, n. 1100; Cass. 13 aprile 2004, n. 6989; Cass. 19 marzo 2004, n. 5561; Cass. 3 febbraio 2004, n.
1915). Pertanto il ricorrente che proponga una questione in sede di legittimita’ ha l’onere, al fine di evitare
una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della
questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia
fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione prima di
esaminare nel merito la questione stessa (Cass. 28 settembre 2008, n. 20518); ed invece, nella specie, il
ricorrente si e’ limitato ad affermare di aver eccepito la natura vessatoria della clausola in questione – di cui,
come si e’ detto neppure e’ riportato in ricorso il tenore letterale – “in tutti i precedenti atti del giudizio”, non
meglio specificati.
3. Con il secondo motivo, rubricato “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto in relazione alla
disposizioni in tema di locazione e, in particolare della Legge n. 392 del 1978, articolo 27, nonche’ degli
articoli 1578 e 1579 c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3)” si censura la decisione impugnata per aver la Corte
territoriale, richiamando la disciplina di cui all’articolo 1578 c.c., ritenuto che il conduttore conoscesse, gia’
alla data della stipulazione del contratto, l’inidoneita’ dell’immobile all’esercizio di studio medico, che non
sussistesse alcun obbligo, in capo al locatore, di modificare e/o trasformare la cosa locata per renderla
idonea all’attivita’ per cui era stata locata e che non fosse stato previsto contrattualmente alcun obbligo del
locatore in ordine ad eventuali licenze o autorizzazioni, essendo stato pattuito, all’articolo 14 del contratto di
locazione, l’esonero di responsabilita’ del locatore nel caso di difetti, diniego o revoca di concessioni e
licenze.
Ad avviso del ricorrente, inoltre, la Corte territoriale avrebbe erroneamente rilevato il difetto di prova in ordine
al mancato utilizzo dell’immobile, avendolo il conduttore detenuto fino alla data del 28 settembre 1995.
Deduce il (OMISSIS) che, a fronte del grave inadempimento del locatore, che aveva reso impossibile
l’utilizzazione del locale come studio medico, aveva chiesto la risoluzione del contratto e che “solo in via di
autotutela” era receduto da esso, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, al fine di evitare il versamento dei
canoni, evidenziando che la Corte territoriale, nel rigettare l’appello principale, prima di esaminare il merito
del gravame, aveva premesso che l’immobile era stato riconsegnato al locatore sicche’ in ordine alla
domanda di risoluzione del contratto era cessata la materia del contendere, e deduce che il recesso ex
articolo 27 della legge gia’ richiamata differisce dalla risoluzione del contratto “per mancata disponibilita’
dell’immobile all’uso pattuito” che, attenendo alla sfera dell’inadempimento dell’obbligazione da parte del
locatore, va fatta valere con la risoluzione del contratto e non con il recesso.
Sostiene il ricorrente che la disposizione di cui all’articolo 1578 c.c., sarebbe applicabile esclusivamente
quando il vizio sia conoscibile o facilmente riconoscibile dal conduttore, ovvero quando questo incida
parzialmente sul godimento della cosa, senza escluderlo, laddove, invece, nel caso all’esame, al (OMISSIS)
sarebbe stato consegnato un locale del tutto inidoneo all’uso pattuito (studio medico professionale); nella
specie sarebbe, invece applicabile l’articolo 1579 c.c., che – secondo il ricorrente – “prevede le limitazioni
convenzionali alla responsabilita’ del locatore, stabilendo che il patto che esclude tale responsabilita’ non ha
effetto se il locatore ha in mala fede taciuto i vizi o se questi sono tali da rendere impossibile il godimento
della cosa (a prescindere dalla conoscenza o conoscibilita’ del vizio stesso)”.
Rappresenta, infine, il (OMISSIS) che: nella specie, la mala fede dell’ENPAM sarebbe evidente, in quanto,
reso edotto della questione, tale ente non avrebbe assunto alcuna iniziativa per garantire l’uso idoneo del
locale; stante l’uso convenuto, l’intera prestazione si rivelava impossibile, per un impedimento giuridico
(mancato rilascio della relativa licenza); il conduttore nulla sapeva della situazione giuridica del locale, e che
cioe’ fosse classificato come negozio e non come studio professionale; il locatore era qualificato, trattandosi
dell’Ente di Previdenza e Assistenza Medici, in cui il conduttore aveva, in buona fede, riposto il proprio
legittimo affidamento in ordine a quanto dallo stesso dichiarato sullo stato dell’immobile al momento della
sottoscrizione del contratto; comunque la riconoscibilita’ o meno dei vizi non rileverebbe, operando la
disciplina di cui all’articolo 1579 c.c., anche in relazione ai vizi conosciuti e riconoscibili.
3.1. Il motivo e’ infondato.
3.2. In tema di obblighi del locatore in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo si sono registrati due
diversi orientamenti nella giurisprudenza di legittimita’.
Secondo un primo indirizzo (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1
dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735) nei contratti di locazione relativi ad immobili
destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano
adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi,
nonche’ al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non
riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento a carico
del locatore, e cio’ anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione
particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga
specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento
presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento
dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non
essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e
l’attestazione del riconoscimento dell’idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore. Secondo il diverso
orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n.
20067), che da, a vario titolo, rilievo al difetto della documentazione in parola, nel contratto di locazione di un
immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni
amministrative che condizionano la regolarita’ del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua
abitabilita’ e la sua idoneita’ all’esercizio di un’attivita’ commerciale o, come nella specie, professionale –
costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1578
c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.
Con sentenza del 16 giugno 2014, n. 13651, questa Corte, operando una sintesi ed un coordinamento dei
citati orientamenti, ha ritenuto che solo quando l’inagibilita’ o l’inabitabilita’ del bene attenga a carenze
intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, si’ da impedire il rilascio degli atti
amministrativi relativi alle dette abitabilita’ o agibilita’ e da non consentire l’esercizio lecito dell’attivita’ del
conduttore conformemente all’uso pattuito, puo’ configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi
in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.
A tale ultimo orientamento, ribadito da 19 dicembre 2012, n. 26907, ritiene il Collegio di dare continuita’.
La Corte di merito ha fatto corretta applicazione dei principi di diritto sopra enunciati e condivisi dal Collegio,
in quanto ha evidenziato (v. p. 5 della sentenza) che non e’ stato previsto contrattualmente alcun obbligo in
capo al locatore, per eventuali licenze e autorizzazioni e che anzi era stato pattuito (articolo 14) l’esonero di
ogni responsabilita’ nel caso di difetto, diniego o revoca di concessioni o licenze di autorizzazioni
amministrative e, dunque, anche caso di diniego di autorizzazione per l’esercizio dell’attivita’. La Corte ha
pure affermato che nella specie non poteva ritenersi che il conduttore non avesse conosciuto i vizi del bene
o che locatore li avesse taciuti al momento della consegna dell’immobile, avendo il conduttore preso visione
del bene prima della sottoscrizione del contratto, sicche’ ben ne conosceva lo stato, che aveva voluto e
accettato con la sottoscrizione del contratto, e quindi l’idoneita’ o meno dello stesso all’esercizio dell’attivita’.
A tanto va aggiunto che correttamente la Corte di merito ha ritenuto non applicabile, al caso all’esame, la
disciplina di cui all’articolo 1579 c.c., difettando nella specie la prova della totale inidoneita’ del bene all’uso
convenuto, in quanto in ricorso non risultano neppure dedotte le ragioni per le quali non sia stata ottenuta “la
licenza ad uso medico”, del cui mancato rilascio da parte del Comune si duole il ricorrente (v. ricorso p. 10),
ne’ che tale rilascio sia stato definitivamente negato, ne’ risulta sia stata data prova della mala fede del
locatore genericamente asserita dal ricorrente (v. ricorso p. 12), evidenziandosi, altresi’, che la Corte di
merito ha pure affermato che nulla e’ stato provato e neppure dedotto circa il mancato totale utilizzo
dell’immobile di cui il conduttore ha avuto la disponibilita’ e la detenzione, avendolo riconsegnato solo in data
28 settembre 1995. Del resto, anche in questa sede, il (OMISSIS) ha sostenuto di non aver utilizzato il bene
secondo l’uso convenuto, senza al riguardo far neppure riferimento a elementi probatori a sostegno di tale
affermazione (v. ricorso p. 14), limitandosi poi a sostenere (v. ricorso p. 16) che la necessita’ di adoperarsi
presso il Comune per ottenere la licenza avrebbe creato “uno stato di obiettiva incertezza incidendo
negativamente sul pieno godimento dell’immobile”.
3.3. A quanto precede va aggiunto che, comunque, la Corte di merito ha esaminato la domanda di
risoluzione (v. sentenza impugnata, pp. 4 e 6), come peraltro evidenziato dallo stesso ricorrente, sicche’
risulta irrilevante l’esame di ogni questione – pure sollevata dal ricorrente – relativa alla distinzione tra il
recesso della Legge n. 392 del 1978, ex articolo 27 e l’azione di risoluzione per inadempimento del locatore.
4. Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.
5. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese
del presente giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi,
oltre spese generali e accessori, come per legge.

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