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Nulli i contratti non registrati o registrati in ritardo

Una recente sentenza della Corte d' Appello di Roma chiarisce che i contratti registrati in ritardo sono nulli

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Nuovi chiarimenti in merito alla nullità della registrazione dei contratti di locazione arrivano dalla nota e recente sentenza della Corte di Appello di Roma  la quale chiarisce che un contratto registrato in ritardo resta comunque nullo per violazione della legge 311/2004 che prevede che la registrazione sia e rimanga un elemento di validità dell’atto, così come anche in precedenza ampiamente specificato dalla normativa tributaria.

Questa normativa è stata esaminata per tre volte dalla Corte Costituzionale con esito sempre positivo per la sua sopravvivenza nell’ordinamento, andando a chiarire che per la piena validità sul piano civile, il contratto di locazione deve essere registrato.
Alla luce di questa interpretazione una registrazione tardiva comporterà solo la regolarizzazione sul piano fiscale, mentre su quello civilistico il contratto di locazione resta nullo e senza alcuna possibilità di future sanatorie.
Gli effetti pratici di tale circostanza sono molteplici: ad esempio, il soggetto che ha uno sfratto per morosità sulla base di un contratto tardivamente registrato potrà in primis opporre la nullità del contratto, oppure  chiedere il rigetto della domanda di sfratto per morosità.

Il proprietario potrebbe agire solo con una causa ordinaria di occupazione senza titolo o per indebito arricchimento. Nel contratto nullo, in caso di ricorso in giudizio i tempi si dilatano molto e si ha  la totale certezza di non vedersi pagati i canoni previsti negli accordi pattizi. Infatti sulle indennità d’occupazione si è recentemente espressa la Cassazione a Sezioni Unite, sent. 18214/15, dicendo che nel caso di contratti  verbali, causa di inesistenza del contratto, l’indennità non può essere superiore al canone concordato stabilito tra le parti sociali in quella determinata zona o città secondo le Leggi regionali e nazionali.
Analoga analisi proviene dalla Corte d’appello di Roma ed  è stata espressa dalla sentenza 18213/15 delle Sezioni Unite della Cassazione che hanno previsto esplicitamente la nullità dei contratti tardivamente registrati.
Alla luce di quanto sopra si può arrivare all’idea che se tutti coloro che hanno un contratto  registrato in ritardo non pagano il canone previsto in contratto,  potranno evitare lo sfratto per morosità, allungare i tempi di permanenza nell’immobile e al massimo essere condannati a pagare il canone concordato come massima misura dell’indennità d’occupazione.
In ogni caso queste eccezioni possono utilizzarsi in tutti quei casi di registrazione ex art.3 commi 8 e 9 D. Lgs. 23/2011.
In conclusione possiamo quindi tranquillamente dire che la norma si riallinea al normale senso comune che punisce i più furbi e tutela le parti contrattualmente deboli ovvero gli inquilini. In estrema sintesi quindi l’inquilino che paga per una locazione non registrata può contare sull’impossibilità di subire un processo di convalida di sfratto, con la relativa brevità dei tempi di conclusione di questa procedure giudiziaria definita “a rito sommario” ed aspettarsi invece una causa di merito ordinaria innanzi il tribunale civile, con il relativo protrarsi dei tempi di gestione del processo legati alle maggiori tutele processuali di cui sarà portatore l’inquilino convenuto.

 

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